В Московской области выдвинуто предложение о реформировании правил перевода земельных участков под жилую застройку и дачные строения

Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области предлагает пересмотреть правила перевода сельскохозяйственных земель под застройку. В частности, власти региона предложили повысить платеж за смену вида разрешенного использования (ВРИ) участков под возведение объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и дач. Также они предложили установить минимальный размер сельскохозяйственных участков для предотвращения их дробления с целью перепродажи под дачи.
Основной причиной утраты сельскохозяйственных земель в регионе является их перевод в зоны СХ-2 и Ж-2: первая разрешает использовать земли для садоводства и огородничества, вторая — для строительства ИЖС. После смены ВРИ девелоперы распродают участки по значительно более высоким ценам. Региональные власти намерены снизить привлекательность этих спекуляций.
План предусматривает рост платежа за смену ВРИ с текущих 10% до 100% от разницы кадастровых стоимостей участка. В среднем расходы бюджета на реализацию социальных проектов в рамках такой застройки составляют 3 млн рублей на гектар территории. Предлагаемые меры направлены на более эффективное использование сельскохозяйственных угодий. В Подмосковье сейчас используется 570 тыс. га из 1 млн гектаров сельскохозяйственных земель, при этом 242 тыс. га остаются неиспользованными.
Региональный Минсельхоз заметил проблему несоразмерной платы за земельные участки после изменения их назначения. Например, рыночная стоимость сельхозугодий составляет около 150 тыс. руб. за гектар, тогда как после перевода под садоводство эта цена поднимается до 12 млн, а под ИЖС — до 20 млн руб. После увеличения ставки до 100%, плата за 1 га в зоне СХ-2 вырастет с 400 тыс. до 4,4 млн руб., а в Ж-2 — с 600 тыс. до 5,6 млн руб.
Для зон комплексного развития территорий будут предусмотрены льготы, в частности, можно будет уменьшить или вернуть сделанные платежи при выполнении обязательств по проекту. Власти региона также предлагают установить минимальный размер сельхозучастков в размере 2 га для борьбы с их дроблением. Минимальный размер участка для зоны СХ-3, включающей фермы и складские помещения, должен исключать продажу на мелкие участки под жилье.
Внесение платы будет осуществляться в момент изменения зонирования участка, а не его вида разрешенного использования, что позволит избежать умышленного уменьшения платежей. В случае несоответствия использования земли новому назначению планируется возврат участков в сельскохозяйственный фонд. В качестве примера приводится неосуществленный проект логистического комплекса в Ступино: после изменения зонирования проект не был реализован.
Как оценивают меры участники рынка
Предложенные меры направлены на оптимизацию использования сельскохозяйственных земель и предотвращение их нецелевого использования. Директор компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова отметила, что увеличение платежа может привести к росту стоимости участков для строительства, что повлияет на бизнес, связанный с возведением коттеджей и дач.
Участники рынка считают, что меры помогут Московской области нарастить объем бюджетных поступлений. В 2023 году регион собрал 1,6 млрд руб. за смену ВРИ по заявлениям 11 тыс. собственников. Генеральный директор «INFOLine-Аналитики» Михаил Бурмистров отметил, что альтернативой покупки недвижимости в Москве становится ее приобретение в Подмосковье, что требует регулирования рынка и увеличения доходов.
Увеличение платы за смену ВРИ приведет к росту затрат для застройщиков коттеджных поселков. Для индивидуальных застройщиков многое будет зависеть от категории, на которую они решат перевести свой участок. Повышение платежа может усложнить участие собственников сельхозземель в девелоперских проектах.
Дополнительные меры по борьбе с нецелевым использованием участков могут привести к усиленному контролю со стороны властей, отмечает Раджабова.